問(wèn)政進(jìn)行時(shí)

點(diǎn)擊進(jìn)入“問(wèn)政海南”欄目

　　9月1日，?？谑凶〗ň帧⒑？谑邪l(fā)改委、?？谑惺袌?chǎng)監(jiān)督管理局三部門(mén)聯(lián)合正式向各開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出《關(guān)于居民住宅小區(qū)車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)的通知》。新規(guī)實(shí)施后，?？谑芯用褡≌^(qū)車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定情形分別實(shí)行政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。對(duì)此，記者對(duì)之前漲價(jià)的小區(qū)進(jìn)行走訪，查看新規(guī)對(duì)小區(qū)停車(chē)費(fèi)的限制是否落在實(shí)處，新規(guī)的出臺(tái)是否真的給無(wú)序上漲的停車(chē)費(fèi)按下了“暫停鍵”？

?？诙飨樾鲁?bull;北大華府小區(qū)

　　新海南客戶(hù)端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào) 陳棟 文\圖

　　新規(guī)前，?？诓糠中^(qū)停車(chē)費(fèi)亂象

　　今年3月20日，?？谧蠄@小區(qū)業(yè)主向新海南客戶(hù)端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)“問(wèn)政海南”欄目反映，A區(qū)、C區(qū)的地下停車(chē)位又被上鎖了，業(yè)主想要去地下車(chē)庫(kù)停車(chē)，要么花18萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，要么花650元/月租車(chē)位，租金漲了3倍之多。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商將租賃價(jià)格下調(diào)至498元/月。

　　?？诤Ｐ闾斐尚^(qū)從去年年底開(kāi)始，地下停車(chē)位租金從原來(lái)的每月250元漲到每月430元。物業(yè)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行收費(fèi)公示期間，多數(shù)業(yè)主覺(jué)得收費(fèi)偏高于市場(chǎng)價(jià)格且不合理并提出異議，但和小區(qū)管理方多次溝通未取得進(jìn)展。?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)從2月1日起，將地下車(chē)庫(kù)租賃車(chē)位的月租金由原來(lái)210元提高到380元，再加50元物業(yè)管理費(fèi)，合計(jì)430元。

　　海口美舍嘉苑小區(qū)開(kāi)發(fā)商因“只售不租”、海口水濱花園小區(qū)強(qiáng)制租停車(chē)位20年等問(wèn)題被曝光后，海口美舍嘉苑小區(qū)開(kāi)發(fā)商被責(zé)令整改，海口水濱花園安置小區(qū)也經(jīng)多方協(xié)調(diào)，水濱花園停車(chē)位保持開(kāi)放，待小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)證明順利登記辦理后，再與業(yè)主共商車(chē)位租賃方案。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1月至2022年4月，12345?？谥腔勐?lián)動(dòng)平臺(tái)共受理關(guān)于居民小區(qū)停車(chē)位租售問(wèn)題辦件3093件，其中停車(chē)位只售不租問(wèn)題1218件，車(chē)位捆綁銷(xiāo)售問(wèn)題658件，停車(chē)位租售價(jià)高376件，強(qiáng)制租售車(chē)位問(wèn)題106件。

海秀天成小區(qū)停車(chē)收費(fèi)公示牌

　　新規(guī)后，部分小區(qū)依舊未整改價(jià)格

　　9月6日，記者陸續(xù)走訪了海口恩祥新城•北大華府小區(qū)、紫園小區(qū)、金域?yàn)撑闲^(qū)等之前被媒體曝光的小區(qū)。

　　新規(guī)出臺(tái)后，?？诙飨樾鲁?bull;北大華府A區(qū)業(yè)主王女士（化名）曾詢(xún)問(wèn)小區(qū)管家小區(qū)停車(chē)費(fèi)價(jià)格是否進(jìn)行調(diào)整？管家在微信中回應(yīng)“這個(gè)650元/月的車(chē)位，叫固定車(chē)位，給牌給掛鎖，不是產(chǎn)權(quán)車(chē)位”。王女士稱(chēng)，根據(jù)新規(guī)，?？诙飨樾鲁?bull;北大華府小區(qū)屬于不具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)，小區(qū)配套的車(chē)位（庫(kù)）車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，地上90元/月，地下210元/月，新規(guī)出臺(tái)了卻落實(shí)不了？隨后，記者向該小區(qū)物業(yè)了解情況，小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱(chēng)，新規(guī)剛出來(lái)，正在跟領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，管家回復(fù)的650元/月是按照之前的定價(jià)回復(fù)，目前正在調(diào)整價(jià)格，期間地下都是按照210元/月出租，具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)在中秋節(jié)之后公布。

　　海口紫園小區(qū)的業(yè)主在新規(guī)出臺(tái)后專(zhuān)門(mén)去小區(qū)物業(yè)“暗訪”，并給記者提供了一段錄音。“我想租C區(qū)的地下停車(chē)位”“現(xiàn)在費(fèi)用高哦，498元/月，聽(tīng)說(shuō)有新政策了，但是還沒(méi)調(diào)整，下午給你答復(fù)……”。針對(duì)上面業(yè)主提供的證據(jù)，記者隨后向小區(qū)物業(yè)核實(shí)，對(duì)方回應(yīng)稱(chēng)“因政策有調(diào)整，還在跟地產(chǎn)交接，暫時(shí)租不了”。至于新價(jià)格什么時(shí)候公布，物業(yè)回應(yīng)“不清楚。”

　　“租小區(qū)地下停車(chē)費(fèi)多少錢(qián)？”海口金域?yàn)撑系奈飿I(yè)回應(yīng)“430元/月，2月份到現(xiàn)在一直這樣”。?？诮鹩?yàn)撑闲^(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，看到文件后已經(jīng)通知產(chǎn)權(quán)人（開(kāi)發(fā)商），建議他們按照文件執(zhí)行，雖然目前還沒(méi)有調(diào)整，但沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)收費(fèi)，如有業(yè)主繳費(fèi)會(huì)詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商。

　　此外，海秀天成小區(qū)地下停車(chē)位租賃費(fèi)380元/月，管理費(fèi)50元，地下人防210元/月。該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理告訴記者，產(chǎn)權(quán)停車(chē)位物業(yè)只收取50元管理費(fèi)，其他收取的費(fèi)用與物業(yè)無(wú)關(guān)，“新規(guī)我們還在學(xué)習(xí)中，12345已經(jīng)回復(fù)我了，目前這個(gè)文件指的是公共產(chǎn)權(quán)車(chē)位，而不是開(kāi)發(fā)商的私人產(chǎn)權(quán)車(chē)位予以定價(jià)……”。

　　律師說(shuō)法：未明確整改日期，為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)拖延執(zhí)行新規(guī)實(shí)施似乎預(yù)留了空間

　　針對(duì)走訪中存在的問(wèn)題，記者采訪了河南千業(yè)(?？?律師事務(wù)所高級(jí)合伙人副主任、中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)法律與政策委員會(huì)委員胡留喜。同時(shí)，記者將走訪情況反饋給相關(guān)職能部門(mén)，并將持續(xù)關(guān)注新規(guī)后小區(qū)停車(chē)費(fèi)問(wèn)題。

　　記者：新規(guī)出臺(tái)后，之前漲價(jià)的小區(qū)，有些小區(qū)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)還在觀望，有的甚至還是原來(lái)的價(jià)格仍未改變，這暴露出哪些問(wèn)題？

　　胡留喜：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為盈利性的市場(chǎng)主體，利益至上無(wú)可厚非，但新規(guī)動(dòng)了他們的奶酪，缺乏履行新規(guī)的積極性，消極應(yīng)付，軟對(duì)抗，也在情理之中。這暴露出開(kāi)發(fā)企業(yè)與物管企業(yè)法律意識(shí)淡薄，缺乏服務(wù)意識(shí)，無(wú)大局觀，社會(huì)責(zé)任缺失、仍幻想自己有可控制資源的優(yōu)勢(shì)地位，不愿輕易按新規(guī)做出讓步和改變。同時(shí)，因法律不溯及既往，新規(guī)對(duì)發(fā)布前的行為無(wú)約束力，故新規(guī)第七條規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自本通知發(fā)布之日起立即開(kāi)展自查自糾”，但遺憾的是未明確整改的寬限期限或截止日期，為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)拖延執(zhí)行新規(guī)實(shí)施似乎預(yù)留了空間。新規(guī)出臺(tái)后，如何執(zhí)行新規(guī)中的自查自糾需要主管部門(mén)統(tǒng)一口徑。

　　記者：走訪中，有小區(qū)物業(yè)稱(chēng)正在學(xué)習(xí)新規(guī)，已跟12345了解，稱(chēng)新規(guī)中的車(chē)位并不包括開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的誤解？

　　胡留喜：《民法典》二百七十五條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”然新規(guī)第三條規(guī)定：不具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)配套的車(chē)位（庫(kù)）車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，按《關(guān)于印發(fā)〈海口市各類(lèi)停車(chē)設(shè)施車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（海發(fā)改物價(jià)〔2018〕160號(hào)）執(zhí)行。

　　經(jīng)查，海發(fā)改物價(jià)〔2018〕160號(hào)通知中居民住宅小區(qū)的配套停車(chē)設(shè)施車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表在備注中規(guī)定“住宅區(qū)內(nèi)自主產(chǎn)權(quán)車(chē)位的車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)按合同約定執(zhí)行”。這是誤解的源頭，而新規(guī)中規(guī)定居民住宅小區(qū)配套的停車(chē)位（庫(kù)）應(yīng)是指建設(shè)住宅小區(qū)時(shí)，規(guī)劃主管部門(mén)要求開(kāi)發(fā)商必須按比例配建的車(chē)位，包含在住宅小區(qū)配套車(chē)位內(nèi)范圍的車(chē)位（車(chē)庫(kù)），開(kāi)發(fā)商若沒(méi)有出售，雖然屬于持有車(chē)位物權(quán)的狀態(tài)，受新規(guī)的約束。但超出規(guī)劃強(qiáng)制配建范圍部分的車(chē)位（庫(kù)），開(kāi)發(fā)商自行建設(shè)的車(chē)位（庫(kù)）自持產(chǎn)權(quán)的，或開(kāi)發(fā)商留存部分住宅未出售的，其對(duì)應(yīng)配比的車(chē)位開(kāi)發(fā)商自持的，本律師個(gè)人理解，不代表官方意見(jiàn)，此種情況下，應(yīng)與小區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)的自主產(chǎn)權(quán)車(chē)位一樣不受新規(guī)的約束。新規(guī)出臺(tái)前夕，他們針對(duì)意見(jiàn)稿也提出相應(yīng)的修改意見(jiàn)。

　　記者：為了讓新規(guī)更好更快的落地有哪些建議？

　　胡留喜：1、通過(guò)主管部門(mén)制定細(xì)則，限定自查自糾統(tǒng)一時(shí)間。2、主管部門(mén)加大對(duì)新規(guī)的普法宣傳貫徹，配合傳統(tǒng)媒體、自媒體，讓新規(guī)進(jìn)基層、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)居民。3、監(jiān)督管理部門(mén)對(duì)于指定期間內(nèi)仍未作出改變的且嚴(yán)重違規(guī)的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出處罰措施，以督促其他建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)糾正違規(guī)行為。4、開(kāi)放投訴平臺(tái)并建立信息公示平臺(tái)，公示未按新規(guī)規(guī)定執(zhí)行的建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，媒體跟蹤曝光。